不動産投資の学校[入門編]を読んで学んだこと

不動産投資について、なんとなく憧れていたものの、今まで具体的にはあまり考えたことはありませんでしたが、ロバート・キヨサキも勧めていることもあり、どんなものかと勉強がてら本を読んでみました。

不動産に限らず、投資関連の本はたくさんあり、タイトルだけ見ていると、「すぐに稼げる」とか「100万円を5億にした投資法」とか、思わず手に取ってしまいそうなタイトルの本はたくさんあるのですが、そこはグッと堪えて、まずは体系的に学べる本を選びました。

株式投資の時もお世話になった、日本ファイナンシャルアカデミーさんの本です。

割と中立的な立場で書かれているので、お勧めです。


知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!

不動産投資の学校[入門編]

日本ファイナンシャルアカデミー

ダイヤモンド社

2008年

プロローグ:不動産投資を始めよう!
第一章:こんなにある、不動産投資のメリット
第二章:不動産投資のリスクに対処しよう!
第三章:不動産投資の指標を知ろう
第四章:良い物件をどうやってみつけるか?
第五章:買い付け申し込み、融資申し込みの方法
第六章:購入手続き・賃貸付けはこうする
第七章:リフォームして利回りアップ!のテクニックと裏技
第八章:日常の物件管理・運営で注意する10のポイント
巻末:Q&A


前段の部分はメリットやリスクの考え方について、後半はかなり具体的な購入に関しての技術論が書かれています。

特に、不動産投資は思わぬ費用がかかることが多く、初心者には内容も難しいイメージですが、本書の中でしっかり説明がされています。

購入時にかかる費用としては、以下が挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 印税
  • 司法書士手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

またランニングコストとして

  • 管理費・修繕積立金(管理組合)
  • 管理費(管理会社)
  • 固定資産税
  • 都市計画法
  • 所得税・住民税

などが発生するので、実質利回りを計算する際は注意が必要です。

これらを理解した上で、減価償却、ROI、キャッシュフローなどを計算することが出来ます。具体的な事例を使って計算方法を説明してくれていますので、シミュレーションすることが出来ます。

いよいよ物件探しの段階に入っていきますが、その前に自分がどんな物件を取得したいのか、という方針を決める必要があります。

  • 区分所得物件か?一棟ものか?
  • ワンルームかファミリータイプか
  • オーナーチェンジか、空室か
  • 駅から徒歩何分以内か
  • 利回りを何%に設定するか
  • エリアは?
  • 築年数は?
  • 木造か、RCか?
  • 予算は?

など、迷うポイントだと思いますが、それぞれのメリット・デメリットについて説明されています。

実際にどうやって不動産を探すか、という手順についての説明に入ります。本書が少し古いこともあり、最新事情からは少し乖離している可能性もありますが、インターネットでの情報収集もお勧めされています。

本書では、投資用情報サイトとして、

健美家のサイト https://www.kenbiya.com/

などが紹介されていますが、最近では楽待というサイトも人気なようです。

http://www.rakumachi.jp/

欲しい物件の条件を登録しておくと、自動で不動産会社から提案が来るようです。これにマメに回答していると、「回答ランク」というランクが上がり、提案が継続的に来るという仕組みのようです。

その後は実際に購入が決まった際の手続きや、銀行からの融資の取り付け方などのテクニックが記載されています。

ということで、まずは自分の投資したい物件を明確にして、それを実現するにはどうしたらよいか?という流れで考えていくのがよさそうです。

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